Завдатком є ​​грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові (продавцю квартири) боржником (покупцем квартири) в рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання.
Таким чином, завдаток одночасно виступає і способом платежу, і способом забезпечення виконання зобов’язань, так би мовити, гарантія виконання зобов’язань з боку продавця, що важливо для покупця. Оскільки в разі порушення зобов’язань з боку продавця, завдаток покупцеві повертається в подвійному розмірі. У разі ж невиконання зобов’язань самим покупцем, внесена ним сума завдатку залишається у продавця.
Відшкодування покупцеві завдатку в подвійному розмірі буде можливо лише в тому випадку, коли, по-перше, договірні відносини між покупцем і продавцем оформлені відповідно до вимог цивільного права, а саме в письмовій формі, а по-друге, коли при його оформленні буде чітко вказано, що грошова сума, яка передається продавцеві, є завдатком, інакше в іншому випадком це буде аванс.

Як оформити передачу «завдатку», щоб надалі не опинитися і без квартири, і без грошей?
Форма оформлення передачі завдатку – виключно письмова.
Причому, мова не йде про банальну розписці про отримання грошових коштів. Розписка в даному випадку не буде допустимим доказом оформлення угоди по забезпеченню зобов’язання в письмовому вигляді. Іншими словами, умова про завдаток необхідно прописати в самому (основному) договорі, який їм і забезпечується, а також угоду про завдаток можна оформити шляхом укладання додаткової угоди до основного договору.

Документи для оформлення завдатку.
Покупець від продавця повинен запросити:
оригінал паспорта та ідентифікаційного коду;
оригінал правовстановлюючих документів на квартиру (це може бути договір дарування, свідоцтво про права на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності, нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири, свідоцтво про право власності, рішення суду, інформаційна довідка з Державного реєстру реєстрації прав на нерухоме майно);
документи за технічною характеристикою об’єкта (довідка БТІ). Перевірте дані з правовстановлюючими документами, так як нерідкими бувають випадки, коли було проведено перепланування, але документи не були приведені у відповідність до чинного законодавства – немає документів від органів архітектурно-будівельного контролю, об’єкт не введений в експлуатацію, інформація відповідно не знайшла свого відображення в державних реєстрах, що надалі може стати каменем спотикання, що збільшує як матеріальну сторону угоди, так і її часові рамки;
документи, що засвідчують родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб, про смерть, шлюбний договір);
інформацію про наявність неповнолітніх дітей та їх прописку в даній квартирі (оскільки процедура виписки неповнолітніх дітей більш довга і вимагає узгодження з органами опіки та піклування місцевих (районних) органів виконавчої влади).
Більш того, Ви також можете самостійно перевірити ще раз дані по об’єкту (в т.ч. наявність обтяжень по майну) через Держреєстр речових прав на нерухоме майно, використовуючи дані як по продавцеві (ідентифікаційний код і паспортні дані), так і за адресою об’єкта (квартири ), і це, в свою чергу, буде на порядок дешевше послуг нотаріуса, який також це зможе перевірити ще раз в останній момент укладання угоди купівлі-продажу.
Важливою може бути інформація про наявність судових спорів по об’єкту. В даному випадку можна пошукати інформацію в Єдиному реєстрі судових рішень.
У момент оформлення завдатку покупцеві при собі ж необхідно мати паспорт та ідентифікаційний код, документи, що засвідчують родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб або про його розірвання).
Зіставте дані, зазначені в документах, що засвідчують особу продавця, з даними, зазначеними в правовстановлюючих документах, наявність дописок, описок, і т.ін.

Терміни, протягом яких необхідно передати задаток.
Чинним законодавством не встановлено ні мінімальні, ні максимальні строки внесення завдатку. Це все обумовлюється сторонами (покупцем і продавцем). На час проведення угоди впливають як об’єктивні, так і суб’єктивні причини, а завдаток в даному випадку є способом забезпечення угоди. До причин, які впливають на терміни, можна віднести фактичну готовність всіх документів на квартиру (довідок-характеристик, форми № 3, довідок про наявність або відсутність боргів, виписки з квартири і т.д.). Головне в даному випадку – вказати всі ці моменти в договорі, оскільки в разі невиконання зобов’язання, кожна зі сторін несе відповідальність (покупець втратить суми завдатку, а продавцеві доведеться повернути його в подвійному розмірі) Бажано прописати в договорі окремим розділом форс-мажорні обставини, в разі настання яких мова про штрафні санкції йти не може.

Розмір завдатку.
Як і в випадку з термінами передачі завдатку, законодавством не передбачено його чіткого розміру. Виходячи з практики, розмір завдатку може варіюватися від 2% до 5% (рідко) вартості квартири. Але необхідно враховувати, що на вартість квартир в цілому може вплинути ситуація на ринку нерухомості, зокрема, квартири можуть зрости в ціні, і в такому випадку, продавцеві може бути не вигідно виконувати умови договору по вже домовленість ціною, а простіше повернути завдаток навіть в подвійному розмірі, але при цьому залишитися в плюсі ​​при продажу квартири за більш високу ціну, а Вам доведеться шукати інші варіанти, можливо навіть менш привабливі.
Термін передачі завдатку в свою чергу може зіграти на руку продавцю. Так, у разі продажу об’єкта нерухомості, володіння яким здійснюється протягом 3 років, дохід від даної угоди не оподатковується, за умови укладання угоди протягом звітного податкового року. Тому в даному випадку з позиції продавця Вам може бути запропоновано встановити тимчасові рамки в даному діапазоні (в залежності від фактичного терміну володіння квартирою).

Невиконання зобов’язання.
Правові наслідки порушення або припинення зобов’язання, забезпеченого завдатком врегульовані в статті 571 ЦКУ. Зокрема, якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника – завдаток залишається у кредитора, а якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, то він (кредитор) зобов’язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку (його вартості, якщо завдаток виражений в рухоме майні). Крім цього, частиною другою ст. 571 ЦКУ передбачено, що сторона, яка винна в порушенні зобов’язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, що перевищує розмір (вартість) завдатку, якщо інше не передбачено договором. Також слід звернути Вашу увагу на положення статті 627 ЦКУ, відповідно до якої сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому, якщо в договорі Ви вказуєте, що в разі розриву договору, сума відшкодування буде дорівнює вартості квартири, це не суперечить свободі договору, інша справа, чи піде на це продавець, розуміючи ризики, і в будь-якому випадку, щоб збитки були відшкодовані в такому розмірі, доведеться для початку довести, що вони реально були заподіяні саме в таку суму.

Тому, якщо Ви вирішили купити квартиру, дотримуйтеся зазначених вище рекомендацій.